lunedì, dicembre 16, 2013

Urbanistica. Lottizzazione progressiva: per il calcolo delle plusvalenze occorre provare il rapporto di causalità

La previsione di una fattispecie a formazione progressiva costituita dalla lottizzazione del terreno, o dalla esecuzione di opere finalizzate a renderlo edificabile, e dalla successiva vendita dello stesso non pone una presunzione assoluta circa l’intento speculativo della vendita di suoli ancora agricoli che siano stati oggetto di lottizzazione o dell’esecuzione di opere tali da renderli edificabili, ma àncora la plusvalenza all’effettiva sussistenza di un rapporto di causalità fra la maggiorazione del prezzo di vendita per l’alienante e la possibilità per l’acquirente di realizzare opere edilizie in conseguenza della lottizzazione. 

Il fatto: la plusvalenza IRPEF derivante dalla cessione di un suolo

Un cittadino ha ricevuto un avviso di accertamento, notificato dall’Agenzia delle Entrate (AE) al contribuente a titolo di plusvalenza IRPEF, derivante dalla cessione di un suolo edificatorio di piano di lottizzazione da più di un decennio, ed acquisito per successione (fondamento giuridico: art. 81, comma 1, lett. b) del DPR 917/86). 
La commissione tributaria regionale ha affermato la legittimità dell’avviso di accertamento; decisione confermata in sede d’appello, nel corso del quale il giudice ha evidenziato la correttezza giuridica del riferimento alla lett. b) del cit. art. 81, e non alla lettera a).



Art. 81 DPR 917/86: redditi diversi
Sono redditi diversi, se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente
Lett. a)
le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni o degli edifici;
 Lett. b)
le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari



Il ricorso in Cassazione


Nel ricorrere per Cassazione, il cittadino ha denunciato: 
  1. la violazione delle norme relative alla capacità di stare in giudizio nel processo tributario, e ha formulato il seguente quesito: gli uffici periferici dell’AE possono stare in giudizio dinanzi alle commissioni tributarie esclusivamente in persona del direttore della sede periferica dell’agenzia medesima, secondo un modello simile alla preposizione institoria?” 
  2. la violazione delle norme del testo unico delle imposte sui redditi relative alla determinazione della base imponibile (in particolare: reddito complessivo e cessioni obbligatorie di partecipazioni sociali), ponendo un duplice quesito: 

  • la cessione di un suolo rientrante in un piano di lottizzazione formalmente adottato dal Comune competente, su iniziativa e proposta, fra gli altri, dello stesso cedente, genera plusvalenza tassabile ai sensi della cit. lett. a)? 
  • l’eventuale plusvalenza va determinata considerando come prezzo di acquisto il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione? 

L’ufficio locale dell’AE può stare in giudizio

Nel ritenere infondato il primo motivo di ricorso, la Cassazione (n. 22711/13) ha richiamato un consolidato orientamento in materia, che riconosce la qualità di parte processuale e conferisce la capacità di stare in giudizio all’ufficio locale dell’AE nei cui confronti è stato proposto il ricorso, nella persona del direttore o di un delegato in via generale, senza necessità di apposita procura. 
Di conseguenza, “nel caso in cui non sia stata contestata la provenienza dell’atto d’appello dall’ufficio competente, questo deve ritenersi ammissibile, anche se reca in calce la firma illeggibile di un funzionario che sottoscrive in luogo del direttore, fintantoché non sia eccepita e provata la non appartenenza del sottoscrittore all’ufficio appellante o, comunque, l’usurpazione del potere di impugnare la sentenza di primo grado, dovendosi altrimenti presumere che l’atto provenga dall’ufficio e ne esprima la volontà”.

Il fatto: la plusvalenza IRPEF derivante dalla cessione di un suolo

La Cassazione sconfessa la posizione del giudice di prime cure e di quello d’appello, concernente la fattispecie nella quale far rientrare il caso de quo: non si tratta, infatti, dell’ipotesi prevista e regolata dalla cit. lett. b) (suscettibilità edificatoria diretta), ma di quella di cui alla lettera a). 
Quest’ultima regola la fattispecie a formazione progressiva costituita dalla lottizzazione del terreno, o dalla esecuzione di opere finalizzate a renderlo edificabile, e dalla successiva vendita dello stesso. 
Una disposizione che – sottolinea la Cassazione – non pone una presunzione assoluta circa l’intento speculativo della vendita di suoli ancora agricoli che siano stati oggetto di lottizzazione o dell’esecuzione di opere tali da renderli edificabili, ma àncora la plusvalenza all’effettiva sussistenza di un rapporto di causalità fra: 
  • la maggiorazione del prezzo di vendita per l’alienante e 
  • la possibilità per l’acquirente di realizzare opere edilizie in conseguenza della lottizzazione.

I presupposti della plusvalenza

Inoltre, la cit. norma non richiede necessariamente l’esistenza di una lottizzazione attuata con il procedimento previsto dalla legge urbanistica (art. 28 L 1150/42): perché possa verificarsi una plusvalenza tassabile è sufficiente che prima dell’alienazione del terreno sia stata posta in essere qualche attività di tipo tecnico diretta al suo frazionamento, o a renderne possibile l’utilizzazione a scopo edificatorio


Quando un terreno deve considerarsi lottizzato?
Quando l’autorità competente ha provveduto ad emettere la prescritta autorizzazione: a tal fine, non assume alcun rilievo l’eventuale subordinazione della lottizzazione ad una condizione sospensiva o risolutiva



Di conseguenza, nel caso in cui il terreno sia stato acquisito a titolo gratuito, “il costo è determinato tenendo conto del valore nominale del terreno alla data di inizio delle lottizzazione o delle opere”.

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