Oggi vi parlerò di come - anche grazie alla visibilità che questo blog mi ha portato - una società controllata da un colosso della chimica mi ha contattato per una consulenza giuridica in seguito alla lettura, da parte dell'A.D., di un mio articolo dal titolo Strumenti di compravendita per siti (potenzialmente) contaminati (pubblicato sul sito ecoera.it). Nell'articolo affrontavo il delicatissimo tema relativo alla compravendita di terreni potenzialmente contaminati rispondendo, nel modo più semplice e preciso possibile, alle domande che si pone qualsiasi persona si trovi a dover affrontare una questione del genere:
Quali gli aspetti di questa problematica?
Come affrontare le trattative?
Quali aspetti prendere in considerazione?
Come tutelarsi al meglio di fronte alle richieste (spesso e volentieri alle pretese) della controparte?
Quali clausole inserire in un ipotetico preliminare?
Quali indagini svolgere?
A chi, e come, spetta l'eventuale bonifica?
Quando il cliente, qualche giorno dopo, è venuto da me a studio ha appunto espresso tutti i suoi dubbi e mi ha tempestato di domande: domande tutte legittime, che ho ascoltato con grande attenzione.
Successivamente, ho letto una bozza di contratto - redatta dall'avvocato della controparte - che il mio cliente, secondo il diktat della controparte stessa, avrebbe dovuto firmare, pena la vanificazione del “lavoro” fino ad allora svolto, e la perdita dell’affare.
L’affare consisteva nella vendita di un terreno che, secondo il potenziale acquirente, era sicuramente contaminato, “evidenza” che avrebbe comportato….Sì, potete immaginarlo, no, non alla bonifica (se del caso), ma molto più prosaicamente ad uno sconto sul prezzo di vendita. Il documento conteneva peraltro tutta una serie di clausole capestro per il mio cliente….e – incredibile a dirsi! – clausole discutibili anche per la stessa società che le aveva ideate. Il documento era in realtà un’accozzaglia di copia-incolla presi da diversi contratti standard.
Tuttavia, nel caso della compravendita di un sito potenzialmente inquinato, tutte le questioni ambientali devono essere affrontate in modo completamente diverso: non vi è nulla di standard, ma il contratto va ideato in base alle peculiarità del caso: ecco perché esiste il consulente giuridico ambientale, il professionista a cui è necessario rivolgersi in questi casi.
Non è stato facile spiegare al mio cliente – durante diversi sopralluoghi e numerose riunioni – la reale situazione, far capire i pericoli insiti dietro la condotta di controparte, imbastire una strategia di gestione del rischio ambientale, indicare una strada da seguire che, al contempo, tutelasse gli interessi del mio cliente, invogliasse la controparte ad accettare le nostre proposte, volte oltre che a far concludere l'affare, alla tutela dell’ambiente, per il tramite del rispetto della legge.
Nel giro di tre mesi sono riuscito a mettere d’accordo le parti a condizioni favorevoli per tutti (per l'Ambiente, il mio cliente e la controparte). Quello che qui mi preme sottolineare è che, in questa come in altre situazioni – di cui parleremo prossimamente – è importante non agire precipitosamente e, al tempo stesso, è fondamentale non arrivare tardi.
La gestione del rischio ha, essenzialmente, bisogno di questo giusto mix: o meglio, di un giusto mix, che dipende – e con questo si chiude il cerchio – dal contesto, dall’analisi di quelle situazioni che fanno la differenza, e che il consulente ha il dovere di verificare sul campo. Questo discorso vale per tutti: anche le grandi aziende multinazionali – a maggior ragione – devono stare bene attente e capire l’importanza di gestire il rischio che ogni cambiamento può portare. Il mio cliente l’ha capito.
